Kupno mieszkania na rynku wtórnym – jak wygląda cała procedura u notariusza?

Zakup mieszkania to jedna z największych transakcji finansowych w życiu, a jej finał zawsze odbywa się w kancelarii notarialnej. Dobre przygotowanie – znajomość dokumentów, kosztów i etapów procedury – pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i przejść przez całą transakcję bez stresu. Jako Kancelaria Notarialna we Wrocławiu na co dzień przeprowadzamy klientów przez ten proces, dlatego poniżej wyjaśniamy, na co warto zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu.

Umowa sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego

Sprzedaż mieszkania jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 158 k.c., umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego – pod rygorem nieważności. Oznacza to, że żadna umowa pisemna, ustna czy zawarta w innej formie nie przenosi skutecznie własności lokalu.

Notariusz, jako funkcjonariusz publiczny, czuwa nad tym, aby transakcja była zgodna z prawem i zabezpieczała interesy obu stron. Weryfikuje tożsamość uczestników, sprawdza stan prawny nieruchomości oraz dba, by treść umowy odpowiadała rzeczywistym ustaleniom stron.

Czy można bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką?

To jedna z najczęstszych obaw kupujących na rynku wtórnym. Odpowiedź brzmi: tak, jest to w pełni legalna i bardzo częsta sytuacja. Wpis hipoteki w księdze wieczystej nie jest przeszkodą do zawarcia umowy – zgodnie z art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, sprzedający nie może być skutecznie zobowiązany wobec banku do niesprzedawania nieruchomości przed spłatą kredytu.

Kluczem do bezpiecznej transakcji jest odpowiednia dokumentacja bankowa i mechanizm rozliczenia ceny:

• Zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu – sprzedający pozyskuje je od swojego banku. Wskazuje dokładną kwotę pozostałą do spłaty oraz numer technicznego rachunku bankowego przeznaczonego do jednorazowej spłaty długu.
• Promesa wykreślenia hipoteki – oświadczenie banku, że po otrzymaniu wskazanej kwoty na rachunek techniczny wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Na tej podstawie notariusz dzieli cenę sprzedaży na dwie transze: pierwsza, odpowiadająca wysokości zadłużenia, trafia bezpośrednio z konta kupującego na rachunek techniczny banku, a dopiero ewentualna pozostała część ceny – na prywatne konto sprzedającego. Taki mechanizm gwarantuje, że nieruchomość zostanie rzeczywiście oddłużona, a kupujący nie zapłaci nikomu więcej, niż wynika z ceny ustalonej w umowie.

Po spłacie kredytu bank wystawia tzw. list mazalny – zgodę na wykreślenie hipoteki. Sam list nie powoduje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej automatycznie – konieczne jest złożenie do sądu wniosku o wykreślenie ww. wpisu. Obowiązek ten spoczywa na stronie kupującej. W praktyce przyjęło się, że sprzedający zwraca kupującemu opłatę sądową za wykreślenie wpisu, która obecnie wynosi 100 zł.

Umowa przedwstępna – kiedy warto ją zawrzeć?

Jeśli między ustaleniem warunków a podpisaniem ostatecznej umowy potrzebny jest czas (np. na uruchomienie środków z kredytu hipotecznego), strony często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Zabezpiecza ona interesy obu stron i daje gwarancję, że sprzedający nie zaoferuje lokalu innemu kupującemu w trakcie załatwiania formalności.

W praktyce taką umowę można zawrzeć na dwa sposoby: w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór ten ma kolosalne znaczenie dla Twojego bezpieczeństwa prawnego – akt notarialny w odróżnieniu od umowy przedwstępnej zawartej w formie zwykłej pisemnej daje większą ochronę prawną stronom, ponieważ umożliwia dochodzenie zwarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli którakolwiek ze stron będzie się uchylać od jej zawarcia.

Kluczowe jest również prawidłowe rozróżnienie zadatku od zaliczki uiszczanej przy podpisywaniu dokumentu.

Jak zabezpieczyć płatność?

Bezpieczna zapłata ceny jest jednym z kluczowych elementów transakcji. W praktyce notarialnej stosuje się kilka rozwiązań:

Depozyt notarialny – kupujący wpłaca cenę na specjalne konto depozytowe notariusza przed podpisaniem aktu. Notariusz wypłaca środki sprzedającemu po spełnieniu warunków określonych w umowie (np. po przeniesieniu własności). To rozwiązanie o najwyższym poziomie bezpieczeństwa dla obu stron, choć wiąże się z dodatkową opłatą za jego obsługę.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.) – kupujący poddaje się w akcie egzekucji co do obowiązku zapłaty. W razie braku płatności sprzedający może, po uzyskaniu klauzuli wykonalności, skierować sprawę bezpośrednio do komornika, bez konieczności prowadzenia procesu sądowego o zapłatę.

Co musi zawierać akt notarialny?

Akt notarialny sprzedaży mieszkania powinien zwierać niżej wymienione elementy:

• oznaczenie stron: imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, adres, dane dokumentu tożsamości,
• opis nieruchomości: adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń, numer księgi wieczystej, udział w nieruchomości wspólnej,
• oświadczenie sprzedającego o stanie prawnym lokalu, w tym o braku obciążeń i praw osób trzecich,
• cenę sprzedaży, warunki i termin zapłaty,
• termin wydania nieruchomości kupującemu.

Akt zawiera również wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela, a w razie potrzeby – o wykreślenie ograniczonych praw rzeczowych, w tym np. hipoteki sprzedającego czy sprostowania błędów wpisanych w księdze.

Jakie dokumenty przygotować?

Lista dokumentów zależy od stanu prawnego nieruchomości i statusu stron, dlatego jest ostatecznie ustalana przez notariusza po zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej. Zakres danych różni się też w zależności od tego, kto występuje jako strona transakcji:

• osoby fizyczne – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, adres zamieszkania,
• przedsiębiorcy – powyższe dane plus numer REGON,
• spółki – odpis z KRS, NIP, REGON, dane osób reprezentujących spółkę, uchwała/uchwały organu zezwalająca na transakcję, tekst jednolity umowy spółki.

Niezależnie od statusu stron, najczęściej potrzebne są:

• numer z księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające tożsamość stron (dowód osobisty, paszport, karta pobytu),
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego (np. wypis aktu notarialnego, obejmujący umowę darowizny lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia),
• zaświadczenie od zarządcy nieruchomości o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
• zaświadczenie z Urzędu Gminy o braku osób zameldowanych,
• świadectwo charakterystyki energetycznej budynku,
• przy spółdzielczym prawie do lokalu – zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie i stanie zadłużenia,
• przy zakupie na kredyt – umowa kredytowa i zaświadczenie banku, zwierające informacje potrzebne do ustanowienia hipoteki (dokument odrębny od umowy kredytowej),
• jeśli sprzedający nabył lokal w drodze spadku lub darowizny – zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające rozliczenie podatku od spadków i darowizn, chyba że nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie .ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to dotyczy zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nabytych po dniu 31 grudnia 2006 r. Niezależnie od powyższego w uzasadnionych przypadkach notariusz może poprosić o zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzające wywiązanie się z obowiązku podatkowego w zakresie podatku od spadków i darowizn.
• zaświadczenie z Urzędu Gminy potwierdzające, czy nieruchomość będąca przedmiotem transakcji leży w obszarze rewitalizacji i czy Gminie przysługuje prawo pierwokupu.

Podatki i koszty zakupu mieszkania

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Przy zakupie na rynku wtórnym obowiązuje podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obciąża on stronę kupującą. Notariusz jest zobowiązany pobrać ten podatek przy podpisywaniu aktu i odprowadzić go w imieniu klienta do urzędu skarbowego – kupujący nie musi robić tego samodzielnie.

Przy zakupie od dewelopera z fakturą VAT podatek PCC nie występuje.

Zwolnienie z PCC dla kupujących pierwsze mieszkanie

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje istotne zwolnienie z PCC, o którym wielu kupujących wciąż nie wie. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, podatku nie zapłaci osoba fizyczna spełniająca warunki zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. w dniu zawarcia niniejszej umowy nie przysługuje jej oraz przed dniem zawarcia niniejszej umowy nie przysługiwało jej, w kraju lub za granicą, prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieru-chomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ani udział w tych prawach.

Wyjątkiem, który nie wyklucza ze zwolnienia, jest udział nabyty w drodze dziedziczenia nieprzekraczający 50% nieruchomości.

Zwolnienie nie przysługuje także, gdy:

• posiadany wcześniej udział w nieruchomości pochodził z darowizny, a nie z dziedziczenia,
• przedmiotem zakupu są wyłącznie udziały w nieruchomości, a nie cała nieruchomość.

Aby skorzystać ze zwolnienia, wystarczy poinformować o tym notariusza przed podpisaniem aktu – odpowiednie oświadczenie kupującego zostanie zamieszczone w treści dokumentu.

Należy pamiętać, że złożenie nieprawdziwego oświadczenia wiąże się z odpowiedzialnością karno-skarbową.

Taksa notarialna

To wynagrodzenie notariusza, którego wysokość jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i zależy od wartości nieruchomości. W przypadku umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz pobiera połowę maksymalnej stawki. Do taksy należy doliczyć 23% VAT.

Aktualny tekst rozporządzenia jest dostępny w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP):

Opłaty sądowe

W przypadku zamieszczenia w akcie notarialnym wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, od którego każdorazowo należna jest opłata sądowa, notariusz pobiera tę opłatę od wnioskodawcy i następnie przekazuje ją do właściwego sądu.

Wysokość opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej określają przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, które uzależniają ich wysokość od rodzaju dokonywanego wpisu.

Aktualny tekst ustawy jest dostępny w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP):

Koszt wypisów aktu notarialnego

Opłata za sporządzenie kopii dokumentu wynosi aktualnie 6 zł netto za stronę (+ 23% VAT). Potrzebnych jest zwykle kilka wypisów, a sam akt może mieć kilkanaście stron.

Co dzieje się po podpisaniu aktu?

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa – w imieniu kupującego – wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej. Dzięki temu kupujący nie musi samodzielnie składać wniosku w sądzie wieczystoksięgowym.

Następnie notariusz sporządza i przekazuje wypisy aktu notarialnego do właściwych organów i instytucji. Oprócz stron transakcji otrzymują je m.in.:

• sąd wieczystoksięgowy (we Wrocławiu właściwy jest Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków),
• właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków (geodezja),
• urząd skarbowy (w formie elektronicznej),
• inne instytucje, jeżeli obowiązek przekazania wypisu wynika z przepisów prawa (np. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji).

Po rozpoznaniu wniosku przez sąd w księdze wieczystej zostaje ujawniony nowy właściciel nieruchomości. Wpis ten formalnie potwierdza prawo własności wobec osób trzecich, a czas jego dokonania zależy od obciążenia właściwego sądu wieczystoksięgowego. Po rozpoznaniu wniosku wieczystoksięgowego Sąd zawiadamia strony od dokonanym wpisie listem poleconym. Od niedawna istnieje możliwość otrzymania ww. zawiadomienia drogą elektroniczną za pośrednictwem usługi e-doręczenia.

FAQ

W dniu dokonania czynności notarialnej notariusz odczytuje i omawia treść aktu. To ostatni moment, aby zgłosić wątpliwości lub poprosić o doprecyzowanie warunków.