Czym się różni najem okazjonalny od zwykłego? Procedury, koszty i ochrona prawna

Wybór odpowiedniej formy umowy najmu to kluczowa decyzja zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i dla lokatora. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym różni się zwykła umowa najmu od najmu okazjonalnego, jakie prawa i obowiązki mają obie strony oraz jak przebiegają procedury w przypadku rozwiązania umowy.

Wynajem mieszkania wiąże się z nawiązaniem długoterminowej relacji prawnej. W sytuacjach spornych – na przykład w przypadku opóźnień w płatnościach czynszu lub braku porozumienia co do opuszczenia lokalu po wygaśnięciu kontraktu – sposób rozwiązania sporu zależy od rodzaju podpisanej umowy. W polskim prawie funkcjonują w tym zakresie dwa główne modele: zwykła umowa najmu, opierająca się na pełnej sądowej procedurze eksmisyjnej, oraz najem okazjonalny, w którym procedura opróżnienia lokalu jest znacznie uproszczona.

Czym różni się najem okazjonalny od najmu zwykłego?

Aby zrozumieć różnice między obiema formami najmu, należy przyjrzeć się zakresowi ochrony prawnej, jaką przepisy przewidują dla wynajmującego i najemcy.

Najem zwykły – szeroka ochrona lokatora

Przy zwykłej umowie najmu lokator objęty jest szeroką ochroną wynikającą bezpośrednio z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te zostały skonstruowane w celu zapewnienia najemcom stabilności mieszkaniowej.

Z perspektywy procedur prawnych oznacza to, że przymusowe opróżnienie lokalu wymaga wytoczenia formalnego powództwa o eksmisję przed sądem rejonowym. Sąd w trakcie trwającego procesu bada z urzędu, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ponadto, w Polsce obowiązuje zakaz eksmisji bez wskazania lokalu docelowego oraz tzw. "okres ochronny", w którym wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca. W efekcie, formalne zakończenie sporu to nierzadko proces trwający od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Najem okazjonalny – definicja i podstawa prawna

Alternatywą dla powyższego trybu jest instytucja uregulowana w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego lokalu to szczególna forma, której celem jest uproszczenie procedury odzyskiwania lokalu przy jednoczesnym jasnym określeniu obowiązków obu stron już na etapie podpisywania dokumentów.

Najważniejszą cechą tego rozwiązania jest obowiązkowy załącznik: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W dokumencie tym najemca dobrowolnie poddaje się rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie (w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy). Dzięki temu strony omijają etap długotrwałego procesu sądowego – wynajmujący dysponuje tzw. tytułem egzekucyjnym, któremu sąd nadaje jedynie klauzulę wykonalności.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Ustawa precyzyjnie określa warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby móc skorzystać z tego trybu. Zgodnie z art. 19a ust. 1, wynajmującym lokal na takich zasadach może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Co ważne, prawo bezwzględnie wymusza zawarcie takiej umowy wyłącznie na czas oznaczony, który nie może przekroczyć 10 lat.

Najem okazjonalny vs zwykły

Poniższe zestawienie ilustruje najważniejsze różnice proceduralne i prawne między oboma trybami:

* Oświadczenie wymienione w pkt 3) i 4) na żądanie wynajmującego powinny zostać sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymogów formalnych. Ich prawidłowe dopełnienie jest niezbędne, aby umowa wywoływała przewidziane prawem skutki.

Procedura opróżnienia lokalu przy najmie okazjonalnym krok po kroku

W sytuacji, gdy umowa najmu wygasa lub zostaje rozwiązana (np. z powodu opóźnień w płatnościach), a lokator nie opuszcza mieszkania, konieczne jest podjęcie określonych działań formalnych. Procedura przy najmie okazjonalnym jest znacznie szybsza niż przy najmie zwykłym, jednak wymaga spełnienia poniższych przesłanek:

1Pisemne upomnienie i wyznaczenie terminu

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego w przypadku zaległości czynszowych (co najmniej za trzy pełne okresy płatności) wynajmujący ma obowiązek doręczyć lokatorowi pisemne upomnienie. Należy w nim uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności

2Wypowiedzenie umowy w formie pisemnej

Jeżeli wyznaczony termin upłynie bezskutecznie, Wynajmujący zyskuje prawo do wypowiedzenia umowy. Musi ono zostać sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę rozwiązania stosunku prawnego.

3Żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym

Gdy umowa ulegnie rozwiązaniu, a mieszkanie nie zostanie zwrócone, wynajmujący musi doręczyć oficjalne żądanie listem poleconym. Dokument ten bezwzględnie wymaga urzędowo poświadczonego podpisu właściciela. Konieczna jest zatem wizyta w kancelarii notarialnej. W treści żądania wyznacza się termin na wydanie lokalu wynajmującemu, który nie może być krótszy niż 7 dni.

4Wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności

Jeśli wyznaczony termin minie, kompletują Państwo dokumenty (akt notarialny, dowód doręczenia żądania, obejmującego żądanie wydania lokalu, tytuł prawny do nieruchomości oraz dowód zgłoszenia do urzędu skarbowego, oświadczenie najemcy zawierające wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy) i składają wniosek do sądu rejonowego. Sąd bada dokumenty pod kątem formalnym i z godnie z art. 781¹ kodeksu postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku powinien rozpoznać wniosek o nadanie klauzuli wykonalności w terminie 3 dni.

5Wszczęcie egzekucji przez komornika

Opatrzony klauzulą akt notarialny staje się tytułem wykonawczym. Z tym dokumentem Wynajmujący powinien udać się do komornika w celu wyegzekwowania wydania lokalu wynajmującemu.

Czego właścicielowi robić absolutnie nie wolno?

Nawet przy przedłużającej się procedurze i wyraźnych zaległościach finansowych, polskie prawo stanowczo zakazuje stosowania jakichkolwiek form naruszenia posiadania, ponieważ nawet posiadanie w złej wierze podlega ochronie prawnej. Wobec powyższego próby samodzielnego wymuszenia opróżnienia lokalu są traktowane jako działanie bezprawne.

Kategorycznie zabronione jest:

• Wymiana zamków – niedopuszczalna bez wiedzy i wyraźnej zgody najemcy, niezależnie od statusu zadłużenia.
• Odcięcie mediów – celowe pozbawianie lokatora dostępu do wody, prądu czy gazu.
• Wynoszenie rzeczy – samowolne usuwanie rzeczy należących do najemcy z mieszkania.

Najem zwykły – pełna droga sądowa

Jeżeli nie dopełnili Państwo formalności związanych z najmem okazjonalnym (np. zabrakło zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie 14 dni) lub od początku zdecydowali się Państwo na zwykłą umowę najmu, wydanie lokalu będzie wymagało przeprowadzenia pełnego postępowania sądowego. Brak aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji spowoduje, brak możliwości skorzystania z szybszej ścieżki dochodzenia uprawnień przez wynajmującego.

Podstawy wypowiedzenia umowy (art. 11)

Przy zwykłym najmie wypowiedzenie umowy musi opierać się na konkretnych przesłankach określonych rygorystycznie w ustawie o ochronie praw lokatorów. Należą do nich najczęściej:

• Zaległości czynszowe – brak zapłaty za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
• Niewłaściwe używanie lokalu – korzystanie z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, prowadzący do powstawania szkód.
• Zakłócanie porządku – uciążliwe i uporczywe łamanie porządku domowego.
• Podnajmowanie lokalu – udostępnienie mieszkania osobom trzecim bez wyraźnej zgody właściciela.

Obowiązkowe pisemne upomnienie

Jeśli przyczyną wypowiedzenia są zaległości, przepisy nakładają na wynajmującego obowiązek doręczenia pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. Należy wyznaczyć w nim dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie należności. Brak tego dokumentu sprawia, że ostateczne wypowiedzenie jest w świetle prawa bezskuteczne.

Pozew o eksmisję do sądu rejonowego

Jeżeli po upływie wypowiedzenia lokator nie opuszcza mieszkania, wynajmujący musi skierować pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Pozew musi zawierać m.in. dowody wypowiedzenia, tytuł prawny do lokalu oraz żądanie nakazania opuszczenia i opróżnienia mieszkania.

Prawo do lokalu socjalnego – badanie z urzędu

Istotnym aspektem procedury sądowej przy najmie zwykłym jest art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd ma obowiązek zbadać z urzędu, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Prawo to chroni określone grupy, wobec których sąd nie może orzec braku takiego uprawnienia. Należą do nich m.in.:

• Kobiety w ciąży.
• Małoletni – oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę.
• Osoby niepełnosprawne – w tym osoby obłożnie chore.
• Emeryci i renciści – spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej.
• Osoby posiadające status bezrobotnego.

Jeśli w lokalu przebywa osoba z wymienionych grup, sąd orzeka eksmisję, ale nakazuje wstrzymanie jej wykonania do czasu dostarczenia lokalu przez gminę. Ustawa przewiduje jednak pewien wyjątek (art. 14 ust. 7) – powyższa ochrona może zostać ograniczona wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego (gminnego) zasobu mieszkaniowego.

Okres ochronny zimowy

Kolejnym czynnikiem wpływającym na czas odzyskania nieruchomości jest wprowadzony przez ustawę tzw. okres ochronny (art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego). Zgodnie z nim, wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano innego lokalu do zamieszkania. Szereg tych wymogów formalnych sprawia, że odzyskanie mieszkania przy zwykłej umowie najmu może trwać nawet kilka lat.

Zaległy czynsz – dochodzenie roszczeń finansowych

Odzyskanie samego lokalu to jeden z etapów – odrębną kwestią pozostaje odzyskanie zaległego czynszu. Dochodzenie tych roszczeń podlega kilku ważnym zasadom:

• Przedawnienie roszczeń – Roszczenia właściciela z tytułu czynszu najmu przedawniają się po upływie 3 lat. Termin ten liczony jest osobno dla każdej raty od dnia jej wymagalności.
• Równoległe prowadzenie spraw – Sprawę o zapłatę mogą Państwo prowadzić równolegle do postępowania o eksmisję. Wysłanie wezwania do zapłaty stanowi dowód próby polubownego rozwiązania sporu i załącza się je do pozwu (zwykle w trybie nakazowym lub upominawczym).
• Egzekucja z majątku – Prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty stanowi podstawę do wszczęcia przez komornika egzekucji należności z rachunków bankowych, wynagrodzenia za pracę czy ruchomości dłużnika.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania