Darowizna mieszkania na rzecz bliskich – jak wygląda procedura u notariusza?

Przekazanie lokalu mieszkalnego dzieciom, wnukom czy innym bliskim osobom w drodze darowizny to jeden z najczęstszych sposobów na uregulowanie spraw majątkowych za życia.

Pamiętajmy, że darowizna to nie tylko gest rodzinnej życzliwości, ale również zobowiązanie, które rodzi określone skutki prawne i podatkowe. Jako kancelaria notarialna we Wrocławiu na co dzień przeprowadzamy naszych Klientów przez ten proces. Poniżej wyjaśniamy, jak krok po kroku przygotować się do podpisania aktu darowizny, jakie dokumenty będą niezbędne oraz co warto wiedzieć o zwolnieniach podatkowych, aby cała procedura przebiegła bezpiecznie i zgodnie z Państwa oczekiwaniami.

Umowa darowizny nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Kluczową cechą darowizny – odróżniającą ją od sprzedaży – jest jej całkowita nieodpłatność: darczyńca nie otrzymuje w zamian żadnego wynagrodzenia.

Jeśli przedmiotem darowizny jest nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zastosowanie ma art. 158 kodeksu cywilnego, tzn., że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, pod rygorem nieważności, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Próba „przepisania” mieszkania na podstawie zwykłej umowy pisemnej nie wywołuje żadnych skutków prawnych – własność nie przechodzi na obdarowanego.

Jak wygląda procedura darowizny mieszkania u notariusza?

Cała procedura darowizny nieruchomości zwykle przebiega w kilku etapach:

1Kontakt z kancelarią i ustalenie wymaganych dokumentów

Pierwszym krokiem jest przekazanie notariuszowi podstawowych informacji o nieruchomości, w szczególności numeru księgi wieczystej oraz podstawy jej nabycia. Na tej podstawie notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości oraz wskazuje, jakie dokumenty będą potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego.

2Przygotowanie projektu aktu notarialnego

Po otrzymaniu wszystkich niezbędnych dokumentów notariusz przygotowuje projekt umowy darowizny. Jeżeli strony chcą ustanowić dodatkowe prawa, np. dożywotnią służebność mieszkania lub wykreślić nieaktualne wpisy z księgi wieczystej, odpowiednie postanowienia zostaną uwzględnione w treści aktu.

3Podpisanie aktu notarialnego

W umówionym terminie darczyńca i obdarowany stawiają się w kancelarii z dokumentami tożsamości (dowód osobisty, paszport lub karta pobytu). Notariusz odczytuje treść aktu, wyjaśnia jego postanowienia oraz odpowiada na pytania stron. Po podpisaniu aktu notarialnego własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego.

4Rozliczenie opłat

Przy podpisaniu aktu notarialnego notariusz ma obowiązek pobrać wszelkie należne podatki i opłaty sądowe, w tym wynagrodzenie za sporządzenie umowy, podatek od spadków i darowizn (jeżeli jest należny) oraz opłatę sądową za ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej.

5Co dzieje się po podpisaniu aktu?

Po podpisaniu umowy notariusz składa – w imieniu obdarowanego – wniosek o wpis prawa własności oraz (na życzenie stron: służebności mieszkania) do księgi wieczystej. Dzięki temu obdarowany nie musi samodzielnie ujawniać swoich praw.

Następnie notariusz sporządza i przekazuje wypisy aktu notarialnego do właściwych organów i instytucji. Oprócz stron transakcji otrzymują je m.in.:

• sąd wieczystoksięgowy,
• właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków (geodezja),
• urząd skarbowy (w formie elektronicznej),

Czas ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej zależy od obciążenia pracą danego sądu wieczystoksięgowego i zwykle trwa od dwóch do sześciu miesięcy – co nie wstrzymuje samej skuteczności przeniesienia własności, która następuje już w dniu podpisania aktu.

Co przygotować na spotkanie z notariuszem?

Zakres dokumentów wymaganych przy dokonywaniu poszczególnych czynności notarialnych zależy od rodzaju i treści planowanej czynności, stanu prawnego oraz okoliczności faktycznych. Poniższy wykaz ma charakter poglądowy. Najczęściej potrzebne są:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego (jak w przypadku sprzedaży),
• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości przez darczyńcę – wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie o nabyciu spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• jeśli sprzedający nabył lokal w drodze spadku lub darowizny – zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające rozliczenie podatku od spadków i darowizn, chyba że nabycie zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione od podatku na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to dotyczy zbywanych lub obciążanych rzeczy lub praw majątkowych nabytych po dniu 31 grudnia 2006 r. Niezależnie od powyższego w uzasadnionych przypadkach notariusz może poprosić o zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzające wywiązanie się z obowiązku podatkowego w zakresie podatku od spadków i darowizn.
• Zależnie od woli stron:
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
• przy spółdzielczym prawie do lokalu – zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie i stanie zadłużenia,

Podczas spotkania w naszej kancelarii odczytujemy treść aktu, wyjaśniamy ewentualne wątpliwości i odpowiadamy na pytania stron.

Co musi zawierać akt notarialny darowizny?

Akt notarialny darowizny mieszkania zawiera obligatoryjne elementy:

• dokładne oznaczenie darczyńcy i obdarowanego – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, adres, dane dokumentu tożsamości,
• precyzyjny opis nieruchomości – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, udział w nieruchomości wspólnej,
• oświadczenie darczyńcy o stanie prawnym lokalu, w tym o braku obciążeń,
• ewentualne dodatkowe postanowienia – np. ustanowienie służebności mieszkania dla darczyńcy,
• termin wydania nieruchomości obdarowanemu.

Akt zawiera również wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela i ewentualne ujawnienie innych praw.

Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?

Taksa notarialna

To wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna wysokość jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i zależy od wartości nieruchomości. Do taksy należy doliczyć 23% VAT. Wysokość taksy notarialnej każdorazowo ustalana jest indywidualnie z klientem, z uwzględnieniem stopnia skomplikowania sprawy oraz nakładu pracy notariusza.

Podatek od spadków i darowizn

Notariusz jest płatnikiem w rozumieniu ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tzn.: pobiera podatek przy podpisywaniu aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego. Dla osób z „grupy zerowej” (małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha) podatek nie występuje, o ile w treści aktu zostanie złożone stosowne oświadczenie. W pozostałych przypadkach wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa oraz wartości nieruchomości.

Opłaty sądowe

W przypadku zamieszczenia w akcie notarialnym wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, od którego należna jest opłata sądowa, notariusz pobiera tę opłatę od wnioskodawcy i następnie przekazuje ją do właściwego sądu. Wysokość opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej określają przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, które uzależniają ich wysokość od rodzaju dokonywanego wpisu.

Podatki – co warto wiedzieć?

Darowizna nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku od spadków i darowizn. To, czy podatek wystąpi, zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Najbliżsi członkowie rodziny (tzw. grupa zerowa) mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, jednak w niektórych przypadkach konieczne jest spełnienie określonych warunków.

Darowizna mieszkania a zachowek

Warto rozwiać popularny mit: darowizna nieruchomości nie chroni przed roszczeniami o zachowek. Zgodnie z art. 994 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny wartość darowanego mieszkania dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku należnego dzieciom, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, chyba że jest to drobna darowizna zwyczajowo w danych stosunkach przyjęta, lub została dokonana przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Oznacza to, że jeśli po śmierci darczyńcy pozostały majątek nie wystarczy na zaspokojenie uprawnionych, mogą oni wystąpić z roszczeniem o uzupełnienie zachowku bezpośrednio do osoby obdarowanej.

W sytuacjach, gdy chcemy uniknąć takich sporów w przyszłości, warto rozważyć umowę o dożywocie. Polega ona na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania i opieki. Z prawnego punktu widzenia jest to umowa odpłatna, tak więc wartość nieruchomości przekazanej w ten sposób nie jest doliczana do podstawy obliczania zachowku.

Wybór między darowizną a umową o dożywocie to decyzja o dalekosiężnych skutkach. Każde z tych rozwiązań w inny sposób kreuje możliwość pojawienia się konfliktów rodzinnych i/lub obciążeń podatkowych. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto i należy skonsultować się z notariuszem, aby dopasować rozwiązanie do Państwa oczekiwań oraz indywidualnej sytuacji rodzinnej i majątkowej.

Czy darowizna mieszkania wpływa na późniejszy podział spadku?

Tak. Oprócz kwestii zachowku warto pamiętać, że darowizna może mieć wpływ również na późniejszy podział spadku pomiędzy spadkobierców. Co do zasady darowizny otrzymane przez dzieci oraz małżonka spadkodawcy są zaliczane na schedę spadkową, chyba że darczyńca postanowi inaczej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli jedno z dzieci otrzymało od rodziców mieszkanie jeszcze za ich życia, wartość tej darowizny zostanie uwzględniona przy podziale pozostałego majątku spadkowego. Dzięki temu podział spadku ma odzwierciedlać to, co poszczególni spadkobiercy otrzymali już wcześniej.

Jeżeli intencją darczyńcy jest, aby przekazane mieszkanie nie było zaliczane na schedę spadkową, może on zamieścić w akcie notarialnym odpowiednie postanowienie. Warto omówić tę kwestię z notariuszem przed podpisaniem aktu, ponieważ może ona mieć istotny wpływ na późniejsze rozliczenia między spadkobiercami.

Darowizna mieszkania ze służebnością

W praktyce darczyńcy bardzo często zabezpieczają się, ustanawiając w tym samym akcie notarialnym nieodpłatną, dożywotnią służebność mieszkania na swoją rzecz. Pozwala to im nadal mieszkać w darowanym lokalu, mimo że formalnie nie są już jego właścicielem. W odróżnieniu od umowy o dożywocie, służebność nie nakłada na obdarowanego obowiązku opieki – a mieszkanie wciąż wlicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.

Czy można odwołać darowiznę mieszkania?

Odwołanie darowizny już wykonanej i potwierdzonej aktem notarialnym jest możliwe przypadku rażącej niewdzięczność obdarowanego (art. 898 k.c.), polegającej na umyślnym działaniu skierowanym przeciwko darczyńcy, naruszającym obowiązki rodzinne i moralne (np. przemoc, odmowa pomocy w chorobie).

Warto podkreślić, że darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności. Darowizna nie może być odwołana także z powodu rażącej niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył lub jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych. Przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.

Zmiana decyzji przez darczyńcę nie jest wystarczającą przesłanką (podstawą) do odwołania darowizny.

Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do jej odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

Obdarowany powinien być świadomy, że jeśli po wykonaniu darowizny sytuacja majątkowa darczyńcy pogorszy się do tego stopnia, że nie ma środków na utrzymanie, obdarowany ma obowiązek dostarczać mu niezbędnych środków (w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia) albo zwrócić wartość wzbogacenia.

FAQ